வீடுகளின் விலையேற்றம் : என்ன நடக்கிறது?

இவை பொருளாதார செயல் பாடுகள் பற்றி இதுவரை புரியாத விஷயங்களை எல்லாம் புரிய வைத்தாலும் பொருளாதார இடிபாடுகளில் சிக்கித் தவிக்கும் அப்பாவிகள் மத்தியில் எழும் கேள்வி. இத்தனை பெரிய விபரீதத்தை பொருளாதார நிபுணர்கள் முன் கூட்டியே எச்சரிக்கை மறந்தது ஏன் என்பதுதான்!

இந்த கேள்விக்கு பதில் சொல்ல முடியாமல் நிலைகுலைந்து நிற்கும் பொருளாதார நிபுணர்கள் மத்தியில் ராபர்ட் ஷில்லர் தலை நிமிர்ந்து நிற்கிறார்.

வீட்டுக்கடன் மோகம் விபரீதமாகும் முன்னரே ஷில்லர் வீடுகளின் மதிப்பு அளவுக்கு அதிகமாக உயர்ந்து கொண்டே செல்வது இயல்பானதல்ல என்று எச்சரித்தார். அதோடு ரியல் எஸ்டேட் சந்தை சரியப் போகிறது என்றும் அவர் எடுத்துச் சொல்லி வந்தார்.

வீடுகளின் விலை எந்தப் பகுதியில் எந்த அளவுக்கு உயரும் என்று பலரும் ஆரூடம் சொல்ல, லாபக் கணக்கு போட்டு வந்த நிலையில் ராபர்ட் ஷில்லர் மட்டும் இந்த ஏற்றம் எவ்வளவு காலத்திற்கு என யோசித்து செயல்படுங்கள் என கெஞ்சிக் கொண்டிருந்தார்.

2005ம் ஆண்டில் வீடுகளின் மதிப்பு உயர்வது குறையத் தொடங்கி அடுத்த ஆண்டு சரிவு ஏற்பட்டு வீட்டுக்கடன் நெருக்கடி ஏற்பட்டது.

ஆனால் 2000மாவது ஆண்டு வாக்கிலேயே ஷில்லர் வீடுகளின் விலை உயர்வு இயற்கைக்கு மாறானது என குரல் கொடுக்கத் தொடங்கி விட்டார். வீட்டுக்கடன் நெருக்கடியை ஷில்லர் முன்கூட்டியே கணித்துச் சொன்னதில் எந்த வியப்பும் இல்லை.

உண்மையில் அமெரிக்கர்கள் அவரது கருத்துக்களை பொருட்படுத்தாமல் இருந்ததே ஆச்சர்யமானது. யேல் பல்கலைக்கழகத்தை சேர்ந்த ராபர்ட் ஷில்லர், பொருளாதார துறையில் டாக்டர் பட்டம் பெற்றவர். பொருளாதார பிரச்சனைகள் குறித்து ஆய்வு செய்து வரும் ஷில்லர், தொடர்ந்து பொருளாதாரம் குறித்து கட்டுரைகள் மற்றும் புத்தகங் களையும் எழுதி வந்திருக்கிறார்.

இன்டெர்நெட் நிறுவனங்கள் உச்சத்தில் இருந்த டாட்காம் அலை காலகட்டத்தில் அவர் தொழில்நுட்ப பங்குகளின் எழுச்சி வழக்கத்திற்கு விரோதமானது என்று எச்சரிக்கை செய்தார். தொழில்நுட்ப நிறுவனங்கள் சரியலாம் என்று அவர் சொன்னது போலவே டாட்காம் குமிழ் வெடித்து இன்டெர்நெட் நிறுவனங்கள் மண்ணைக் கவ்வின.

அதை போலவே அவர் இந்த முறையும் வீட்டுக்குமிழ் வெடித்துச் சிதறப் போகிறது என சரியான நேரத்தில் சுட்டிக் காட்டினார். மீண்டும் ஒருமுறை அவர் சொன்னபடியே நடந்திருப்பதால் ஷில்லர் இன்று பொருளாதார தீர்க்கதரிசி என்று வர்ணிக்கப்படு கிறார். பொருளாதார வளர்ச்சியில் திடீரென ஏற்படும் அபிரிமிதமான எழுச்சி, பின்னர் வீழ்ச்சி அடைந்து பாதிப்பை ஏற்படுத்தும் நிலை, பொதுவாக “குமிழ்’ என்று குறிப்பிடப்படுகிறது.

டாட்காம் குமிழ் இப்போது வீட்டுக்குமிழ் என்று உலகம் எத்தனையோ குமிழ்களையும் அவற்றின் பின் விளைவுகளையும் பார்த்து விட்டது. ஆனாலும் கூட, புதிதாக ஒரு குமிழ் உருவாகும் போது உலகம் அதை செழிப்பென நினைத்து ஏமாந்து போய் விடுகிறது. எது செழிப்பு, எது குமிழ் என பிரித்தரிவது கடினம் என்றே பொருளாதார நிபுணர்களும் கைவிரித்து விடுகின்றனர்.

ராபர்ட் ஷில்லர் இந்த ரகத்தைச் சேர்ந்தவர் அல்ல. நடைமுறை பழக்கம் சார்ந்த பொருளாதார அணுகுமுறையை கொண்ட ஷில்லர், கொஞ்சம் விழிப்போடு இருந்தால் குமிழ்கள் உருவாவதை கண்டுபிடித்து விடலாம் என்கிறார்.

ஒவ்வொரு முறையும் குமிழ் தோன்றுவதை கண்டறிய முடியாமல் போனாலும் கூட நிச்சயம் அதனால் ஏற்படக் கூடிய பின் விளைவுகள் மற்றும் பாதிப்புகளை குறைத்து விட முடியும் என்று நம்புகிறார்.

இதனை விளக்கி அவர் பல புத்தகங்களை எழுதியிருக்கிறார். “இர்நேஷனல் எக்சுபியரன்ஸ்’ என்பது அதில் மிகவும் முக்கியமானது. வெளுத்ததெல்லாம் பால் என நம்பும் அப்பாவிகளைப் போல பல நேரங்களில் முதலீட்டாளர்கள் பொய்யான செழிப்பை கண்டும் ஏமாந்து விடுவதாக இந்த புத்தகத்தில் குறிப்பிடும் ஷில்லர், முதலீட்டாளர் களின் எதிர்பார்ப்பு எப்படி நிலை மையை மேலும் மோசமாக்குகிறது என விளக்கி கூறுகிறார்.

பொருளாதார குமிழ்களை நன்கு ஆராயம் போது முதலீட்டாளர்கள் மத்தியில் செழிப்பு குறித்து ஏற் பட்டுள்ள நம்பிக்கை பெரும்பாலும் மேலோட்டமாக இருப்பதையே பார்க்க முடிவதாக அவர் கூறுகிறார். அதாவது செழிப்பிற்கான நம்பிக்கை பொரு ளாதார காரணங்களை சார்ந்திராமல் உளவியல் ரீதியானவையாகவே இருப்பதாக சொல்கிறார்.

குறிப்பிட்ட ஒரு துறை அபாரமாக வளரும் என்ற கருத்து பரவலாக உருவாகி இருந்தால் அந்த கருத்து பரவலாக இருக்கிறது என்பதே மேலும் பலர் அதை நம்ப காரணமாகி விடுகிறது. பொதுமக்கள் ஒரு துறையின் செழிப்பை நம்ப கேள்வி ஞானமே போதுமானதாக இருக்கிறது.

அந்த நிலைக்கான அடிப்படை பொருளாதார அம்சங்கள் என்ன, இந்த நிலை எவ்வாறு உண்டானது. எவ்வளவு காலம் நீடிக்கும் என்றெல்லாம் முதலீட்டாளர்கள் அலசி ஆராயாமல் அப்படியே நம்பி விடுகின்றனர். தங்களுக்கு எது சரி என்று சீர்தூக்கி பார்க்காமல் எல்லோரும் செய்வதை நாமும் செய்வோம் என்றும் கூட்ட மனப்பான்மையே பொதுமக்களை இயக்குகிறது.

டாட்காம் அலையின் போது இன்டெர்நெட் நிறுவனங்களுக்கே இனி எதிர்காலம் என்று சொல்லப்பட்ட கருத்தை சராசரி அமெரிக்கர்கள் கொஞ்சம் கூட யோசிக்காமல் ஏற்றுக் கொண்டு டாட்காம் பங்குகளை வாங்கி குவித்து பின்னர் கையை சுட்டுக் கொண்டனர்.

இதே போலவே ரியல் எஸ்டேட் எழுச்சியின் போதும் சராசரி அமெரிக்கர்களில் பலர் எல்லோரும் வீடு வாங்குவதை பார்த்து விட்டு நாம் மட்டும் கோட்டை விட்டு விடக் கூடாது என்னும் அச்சத்தில் வீடுகளின் விலை தங்கள் சக்திக்கு மீறியதாக இருப்பதையும் பொருட்படுத்தாமல் கடன் வாங்கி வீடு வாங்கினர்.

வீடுகளின் விலை நம் தகுதிக்கு மீறிச் சென்று விட்டது என்ற உணர்வு இருந்தாலும் இப்போது வாங்காமல் விட்டால் நாளை வீடுகளின் விலை இன்னமும் உயரும் போது கிடைக்கும் பலன் கைநழுவி போய் விடுமோ என்ற எண்ணம் அவர்களை அதிக விலையில் வீடு வாங்க தூண்டியது.

வீடுகளின் விலை தொடர்ந்து உயர்ந்து கொண்டே அந்த நிலையில் அது மேலும் உயர்ந்து கொண்டே இருக்கும் என்றே அனைவரும் நம்பினர். இந்த நிலையில் எப்படியாவது நாமும் வீடு வாங்கி இந்த செழிப்பில் பங்கேற்று விட வேண்டும் என்றுதானே தோன்றும். இதுதான் அமெரிக்காவில் நடந்தது.

ஷில்லர் இதனை தற்போது “சப் பிரைம் கிரைசஸ்’ என்றும் தனது புதிய புத்தகத்தில் அழகாக விளக்கியிருக்கிறார். வீட்டுக்கடன் நெருக்கடி ஏற்பட்ட விதத்தை இந்த புத்தகம் விவரிப்பதோடு இந்த நிலையில் இருந்து மீள்வதற்கான வழிகளையும் எடுத்துச் சொல்கிறது.

எதிர்காலத்தில் இது போன்ற நிலை ஏற்படாமல் தவிர்க்க பொருளாதார கல்வி மிகவும் அவசியம் என்று ஷில்லர் கூறுகிறார். அதாவது சரியான பொருளாதார தகவல்கள் அனைவருக்கும் கிடைக்கச் செய்ய வேண்டும் என்கிறார்.

அது மட்டுமல்லாமல் அரசு சராசரி முதலீட்டாளர்களுக்கு பொருளாதார ஆலோசனை கிடைக்கச் செய்ய வேண்டும் என்றும் வலியுறுத் துகிறார். ஏற்றமோ, சரிவோ நிலைமைக்கேற்ப எப்படி செயல்படுவது எது, பொருளாதார ஆலோசனை கேட்டு செயல்படும் வாய்ப்பு வசதி படைத்தவர்களுக்கு மட்டுமே இருப்பதை சுட்டிக்காட்டும் அவர், அரசு இதற்கு பொறுப்பேற்க வேண்டும் என்கிறார்.

அமெரிக்காவில் வீட்டுக்கடன் பெற்றவர்கள் அதற்கு தாங்கள் தகுதியானவர்களா என்று கூட யோசிக்காமல் கடன் ஏஜென்டுகள் சொன்னதை கேட்டு படுகுழியில் விழுந்ததை சுட்டிக்காட்டும் ஷில்லர், கடனுக்கான உண்மையான விலை மற்றும் பாதிப்புகள் பற்றி யாராவது எடுத்துச் சொல்லி இருந்தால் நிலைமை இந்த அளவுக்கு தீவிரமாகி இருக்காது என்றும் சொல்கிறார்.

பல்வேறு துறைகளில் மானியம் வழங்கப்படுவது போல பொருளாதார ஆலோசனைக்கும் மானியம் வழங்கப்பட வேண்டும் என்று ஷில்லர் வலியுறுத்துகிறார். கடன் மீட்புக்கான வழிகாட்டு வதையும் ஒரு தொழிலாக கொண்டிருக்கும் அமெரிக்காவில் ராபர்ட் ஷில்லரின் இந்த குரல் மனித தன்மைமிக்கதாக இருக்கிறது.